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蘭州物權第一案:業委會“炒”掉物業公司成被告

為了改善小區內業主的生活環境,甘肅省蘭州市宜靜園小區召開業主大會,決議通過招標方式選聘物業管理企業,將小區房地產開發公司簽訂的前期“東家”———甘肅省興隆物業管理經營有限公司趕出去。原因是,興隆物業管理公司服務質量跟不上且管理費用高,人員素質參差不齊,新招來的物業公司不但服務質優價廉,而且隊伍整齊有素。在重新選聘了業主們滿意的物業管理公司,并與其簽訂《服務合同》后,業主委員會要求興隆物業公司移交物業管理手續,卻遭到拒絕。近日,記者獲悉,蘭州市中級人民法院對此案作出終審裁定,撤銷一審法院作出的原告選聘物業公司不合法的判決,認定宜靜園小區業主委員會無訴訟主體資格,駁回了其訴訟請求。此案被稱為蘭州市“物權”第一案。

據調查,宜靜園小區由甘肅興隆房地產開發有限公司于2004年10月建設竣工,住宅套數176戶,地上獨立車位38個。2004年10月興隆開發公司與興隆物業公司簽訂了《前期物業管理合同》。2005年10月30日,宜靜園小區召開第一次業主大會,投票選舉成立了業主委員會,并根據《物業管理條例》于同年11月22日到蘭州市房地產管理局登記備案,確定小區業主為174戶。2006年5月21日該小區再次召開業主大會,決議通過招標方式選聘物業管理企業,該次業主大會實到業主122人(即122票),會后業主委員會工作人員分別征求業主意見,其中有118位業主(即118票)簽字同意該大會的決議事項。業主委員會依據該決議通過招投標的方式選聘了新的物業管理企業,并代表業主與新的物業管理企業簽訂了《物業管理服務合同》。業主委員會要求興隆物業公司移交物業管理手續,遭拒絕后,業主委員會便將該公司起訴至蘭州市城關區人民法院。

城關區人民法院認為,根據國務院《物業管理條例》有關規定,該小區具有投票權的業主應為214票,而實際到會人數未能達到法定人數,故原告選聘物業公司的程序不合法。

宣判后,宜靜園小區業主委員會不服,以原審法院認定事實及適用法律錯誤為由,上訴至蘭州市中級人民法院。

二審庭審中,興隆物業公司、興隆開發公司辯稱,原判決認定事實清楚,適用法律正確,應維持原判;物業管理服務合同沒有終止,現物業管理企業沒有理由給上訴人移交相關資料;請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求,維持原判。

蘭州市中級人民法院認為,此案主要涉及宜靜園小區業主委員會有無訴訟主體資格的問題。在物業管理法律關系中,雖然物業管理合同一般是由業主委員會或物業開發商和物業管理公司簽訂的,但他們簽約的后果最終歸至全體業主,與業主委員會或開發商并無關系。業主委員會是業主大會的執行機構,不是獨立的自然人或法人,本身也并無承擔民事責任所需具備的組織機構和財產,不具備當事人的民事權利能力,不享有民事主體資格。出于公共管理事由提起訴訟的,其訴訟主體應為小區全體業主,鑒于全體業主人數眾多,在由小區全體業主所提起的訴訟中,可以選派訴訟代表,業主委員會委員在全體業主書面授權或經業主大會的決議確定后,在提交相關的文件證明其符合資格后即可以訴訟代表人的身份參加訴訟。本案中,宜靜園小區業主委員會是為維護全體業主的利益,出于公共管理事由提起訴訟,其訴訟主體應為宜靜園小區全體業主,故原告不享有民事主體資格。故終審裁定撤銷一審判決,駁回宜靜園小區業主委員會的訴訟請求。

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